On prépare un compromis de vente pour un lot en copropriété, on cherche un modèle de pré état daté sur internet, et on tombe sur une dizaine de trames PDF ou Word. Le problème, ce n’est pas d’en trouver une : c’est de savoir si celle qu’on télécharge couvre réellement les mentions exigées par le notaire et par la réglementation en vigueur.
Un modèle incomplet, c’est un dossier renvoyé, une signature décalée, et parfois un acquéreur qui exerce son droit de rétractation faute d’informations suffisantes.
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Plan pluriannuel de travaux et DTG : les mentions que les modèles gratuits oublient
La plupart des trames téléchargeables reprennent les trois blocs historiques : volet administratif, volet financier, situation personnelle du vendeur. Sur le papier, c’est conforme à l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation.
En pratique, depuis la loi ELAN et la généralisation progressive du plan pluriannuel de travaux (PPT), les notaires attendent davantage. Un modèle de pré état daté fiable doit désormais intégrer la perspective des travaux à venir : existence ou non du PPT, son état d’avancement, les échéances de financement prévues par le syndicat des copropriétaires.
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Le diagnostic technique global (DTG), quand il a été réalisé, doit aussi figurer ou être mentionné. Même chose pour la classe énergétique du lot, qui conditionne désormais des restrictions locatives sur les logements les moins performants. Un acquéreur qui découvre après signature que le bien est classé comme passoire énergétique dispose d’un levier pour contester la vente.
Si le modèle que vous téléchargez ne prévoit aucune rubrique pour le PPT, le DTG ou la performance énergétique, il est structurellement daté. On peut l’utiliser comme base, mais il faudra ajouter ces rubriques manuellement, ce qui revient à recomposer le document.
Mentions financières du pré état daté : ce que le notaire vérifie en premier
Le volet financier concentre l’essentiel des blocages. Quand un notaire reçoit le pré état daté, il regarde d’abord si les sommes dues par le copropriétaire cédant sont détaillées poste par poste.
Un modèle fiable doit faire apparaître distinctement :
- Les provisions de charges courantes appelées et non encore exigibles, avec le montant du dernier appel trimestriel ou mensuel
- Les arriérés éventuels du vendeur (charges impayées, contentieux en cours avec le syndic)
- Les provisions versées au titre du fonds de travaux prévu par la loi ALUR, avec le solde disponible à la date du document
- Les sommes qui resteront à la charge de l’acquéreur après la vente (quote-part des dépenses votées en assemblée générale mais non encore appelées)
L’absence de ventilation entre charges courantes et charges exceptionnelles est le défaut le plus fréquent des modèles simplifiés. Le notaire ne peut pas répartir correctement les sommes entre vendeur et acquéreur sans cette distinction.
Volet administratif : les documents de copropriété à joindre au modèle
Le pré état daté ne se résume pas à un formulaire rempli. Il s’accompagne de pièces que le vendeur doit rassembler, et qu’un bon modèle liste explicitement pour éviter les oublis.
- Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division (ou au minimum la fiche synthétique de la copropriété)
- Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales
- Le carnet d’entretien de l’immeuble
- Le montant des charges courantes payées par le vendeur sur les deux derniers exercices
Un modèle qui ne prévoit pas de checklist des pièces à joindre laisse le vendeur dans le flou. On se retrouve alors à envoyer un document incomplet au notaire, qui le renvoie avec une liste de pièces manquantes. Le délai moyen de constitution du dossier s’allonge d’autant.
Qui établit le pré état daté et à quel coût
Le pré état daté n’a pas de plafond légal de facturation. Le syndic peut fixer librement ses honoraires pour sa rédaction. Certains syndics facturent des montants proches de ceux de l’état daté, d’autres bien au-delà.
Le vendeur peut parfaitement constituer le pré état daté lui-même, à condition de disposer des documents nécessaires. C’est là qu’un modèle téléchargeable prend tout son intérêt : il permet d’éviter la facturation du syndic en compilant soi-même les informations depuis l’extranet de la copropriété.
Les retours varient sur ce point : certains notaires acceptent sans difficulté un pré état daté rédigé par le vendeur, d’autres préfèrent un document émis par le syndic. Vérifier en amont avec l’étude notariale évite les allers-retours.
Validité du pré état daté et risques en cas de modèle obsolète
Le pré état daté est fourni au moment de la promesse ou du compromis de vente. Ses données doivent refléter la situation à la date de signature, pas celle d’il y a six mois. Un modèle pré-rempli avec des chiffres anciens expose le vendeur à une contestation.
Si des travaux ont été votés en assemblée générale entre la rédaction du document et la signature du compromis, l’acquéreur peut invoquer un défaut d’information pour se rétracter.
Avant de valider un modèle téléchargé en ligne, on vérifie trois points : la date de mise à jour du document, la présence des rubriques PPT et DTG, et la ventilation complète du volet financier. Un modèle qui coche ces trois critères couvre la quasi-totalité des exigences actuelles. Un modèle qui en omet un seul génère un risque de retard ou de contestation sur la vente.
