Les frais de notaire représentent le premier poste de dépense après le prix d’achat pour un marchand de biens. Leur montant réel dépend moins du statut juridique choisi (SAS, SARL, entreprise individuelle) que d’un mécanisme fiscal précis : l’engagement de revendre, prévu par l’article 1115 du Code général des impôts. Sans cet engagement, le marchand de biens paie les mêmes droits de mutation qu’un particulier.
Droits de mutation du marchand de biens : un taux conditionné, pas automatique
Un particulier qui achète un bien ancien s’acquitte de droits de mutation à titre onéreux (DMTO) compris entre 5 % et 5,8 % du prix d’achat. Ce poste représente la quasi-totalité de ce qu’on appelle couramment les « frais de notaire ».
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Le marchand de biens peut ramener cette charge à un taux réduit de 0,715 % grâce à l’engagement de revendre. La différence sur une acquisition à 200 000 euros est considérable : quelques centaines d’euros de taxe de publicité foncière au lieu de plusieurs milliers d’euros de DMTO.
Ce taux réduit n’est pas lié au statut en lui-même. Il est conditionné à une mention explicite dans l’acte d’achat : le marchand s’engage à revendre le bien dans un délai fixé par la loi. Si cet engagement n’est pas inscrit dans l’acte, ou s’il n’est pas respecté dans les délais, le notaire applique le taux plein, comme pour n’importe quel acquéreur.
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Engagement de revendre et engagement de construire : deux régimes, deux logiques
Deux mécanismes du CGI permettent de réduire les droits de mutation lors de l’acquisition. Ils ne visent pas les mêmes opérations et ne produisent pas les mêmes effets.
L’engagement de revendre (article 1115 du CGI)
Le marchand de biens s’engage à revendre le bien en l’état ou après rénovation légère. Le délai de revente doit être respecté sous peine de rappel fiscal majoré de pénalités. La taxe de publicité foncière est alors ramenée à 0,715 % du prix d’acquisition.
L’engagement de construire (article 1594-0 G A du CGI)
Quand l’opération prévoit des travaux lourds (démolition-reconstruction, surélévation, changement de destination avec permis de construire), le marchand peut opter pour un engagement de construire. Le droit fixe tombe alors à 125 euros, quel que soit le prix du bien. Les conditions sont plus strictes : les travaux doivent être achevés dans le délai imparti et correspondre à une construction neuve au sens fiscal.
Le choix entre ces deux engagements se fait au moment de la signature de l’acte. Il n’est pas modifiable ensuite. Un marchand qui opte pour l’engagement de revendre alors que son projet implique une restructuration lourde risque de passer à côté d’une économie substantielle.
Frais de notaire du marchand de biens : ce qui baisse et ce qui ne bouge pas
L’expression « frais de notaire réduits » laisse croire que l’ensemble de la facture diminue. En pratique, seuls les droits de mutation bénéficient réellement d’une réduction. Les autres postes restent identiques, que l’acheteur soit marchand de biens ou particulier.
- Les émoluments du notaire suivent un barème réglementé dégressif. Une remise de 20 % est possible sur la part excédant 100 000 euros depuis le 1er janvier 2021, mais elle porte sur la rémunération du notaire, pas sur les taxes.
- Les débours (frais avancés par l’étude pour les documents administratifs, copies d’actes, extraits cadastraux) se situent généralement entre quelques centaines et un millier d’euros. Ils ne varient pas selon le statut de l’acquéreur.
- La contribution de sécurité immobilière, fixée à 0,10 % du prix net, reste due dans tous les cas pour l’enregistrement de l’acte au service de publicité foncière.
Sur une opération courante, la réduction porte donc principalement sur les droits de mutation. Les émoluments et débours, eux, représentent un montant fixe qui pèse proportionnellement plus lourd quand le prix d’acquisition est faible.
Risque fiscal en cas de non-respect du délai de revente
L’engagement de revendre n’est pas une simple déclaration d’intention. Le non-respect du délai entraîne un rappel des droits au taux plein, majoré d’un intérêt de retard. L’administration fiscale peut aussi appliquer des pénalités supplémentaires si elle estime que l’engagement a été pris sans intention réelle de le respecter.
Le marchand de biens qui n’a pas revendu dans le délai prévu doit régulariser la situation auprès du service de publicité foncière. Le surcoût peut absorber une part significative de la marge prévue sur l’opération, surtout sur les biens acquis à bas prix où la rentabilité repose sur des frais d’entrée maîtrisés.
La prorogation du délai de revente existe dans certains cas, mais elle n’est pas systématique. Les retours terrain divergent sur ce point : certaines études notariales anticipent la demande, d’autres attendent la mise en demeure de l’administration.
Choix du notaire et impact sur les frais d’acquisition
Un marchand de biens peut désigner son propre notaire sans que cela augmente la facture. Quand deux notaires interviennent (celui de l’acheteur et celui du vendeur), les émoluments sont partagés entre les deux études, pas doublés. Ce point est souvent mal compris et pousse certains marchands à renoncer à leur propre conseil par crainte d’un surcoût.
Travailler avec un notaire familier des opérations de marchand de biens présente un avantage concret : la rédaction de l’engagement de revendre ou de construire dans l’acte d’acquisition doit être rigoureuse. Une formulation approximative peut fragiliser le bénéfice du taux réduit en cas de contrôle fiscal.
Le statut de marchand de biens ne génère pas en soi de frais de notaire réduits. C’est l’engagement pris dans l’acte, le respect du délai légal et la nature de l’opération (revente ou construction) qui déterminent le montant réel des droits. La différence entre un taux plein et un taux réduit peut représenter plusieurs points de rentabilité sur une opération, ce qui en fait un levier à maîtriser dès la première acquisition.
