Les statuts du bailleur

Lorsqu’un bailleur est sur le point de mettre son bien immobilier en gestion locative, il est généralement face à un dilemme : celui du statut sous lequel il devra se déclarer afin de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Pour aplanir tous les doutes que peuvent susciter la question des statuts du bailleur, cet article vous dit tout ce qu’il faut savoir en présentant l’un après l’autre les différents cas de figure.

 

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Statut du bailleur dont le loyer est inférieur à 33 100 euros

locataire

 

En cas de locations meublées dont les revenus sont moins de 33 100 euros en  2017, le bailleur est soumis systématiquement au régime du micro-BIC. À partir de ce moment, il peut profiter d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers qu’il pratique.

Cependant, le régime « micro » n’est pas un statut avantageux dans tous les schémas. En effet, comme contrepartie de l’abattement de 50%, le bailleur ne peut tirer aucune charge de ses loyers comme les frais de gestion ou de travaux. Il ne peut pratiquer non plus d’amortissements car le local s’amortit de manière linéaire sur une durée de 30 à 40 ans, et son mobilier sur une période allant de 07 ans à 10 ans. Par conséquent, il est important que le bailleur cherche à vérifier si ses charges et ses amortissements vont au-delà de la somme de l’abattement.

En revanche, lorsque le bailleur décide d’investir dans une résidence services, le régime « micro » n’affiche pas de compatibilité avec la récupération de la TVA à 20% incluse dans le montant d’achat du local. Ainsi, le bailleur court le risque de se voir privé d’une cagnotte fiscale de l’ordre de 20% du montant de son investissement immobilier.

Face à l’un ou l’autre de ces cas d’espèces, il est purement et simplement conseillé au bailleur de décliner l’alternative du statut « micro-BIC » pour se rabattre plutôt sur le régime réel d’imposition. Le cas échéant, il doit en informer le Centre des Finances Publiques de son ressort territorial avant le 1er février de l’exercice au cours duquel il compte faire partie du régime réel.

 

Régime du bailleur dont les loyers excèdent 33 100 euros

 

Quand les recettes locatives d’un bailleur excèdent le montant de 33 100 euros en 2017, ce dernier entre dans la catégorie de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). En la circonstance, les loyers sont imposés suivant les dispositions du statut réel. À cet effet, le bailleur a la latitude de déduire des loyers provenant des meublés lui appartenant, la quasi-intégralité des dépenses engagées. Il a par ailleurs la possibilité d’amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier. Avec ce statut, le bailleur peut aussi reporter le déficit occasionné par l’excédent issu des charges et des amortissements sur ses recettes locatives de même nature (provenant des meublés) durant 10 ans.

bailleur location

Le bailleur dont les recettes locatives sont supérieures à 23 000 euros

 

Le statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est celui qui convient au bailleur dont les recettes locatives sont plus de 23 000  euros et dépassent les différents revenus professionnels (salaires, traitements, rentes viagères etc.) des membres de son foyer fiscal.  Grâce à ce régime, le bailleur peut bénéficier de l’imputation de son déficit d’exploitation sur son revenu global sans limitation durant 6 ans. À certaines conditions, il peut également bénéficier d’exonérations fiscales sur les plus-values au moment de la revente et d’imposition sur la fortune.