Intérêts intercalaires : définition, calcul et fonctionnement

Lorsqu’on contracte un prêt immobilier, les intérêts intercalaires se glissent souvent sans être remarqués. Ils représentent les intérêts dus entre le moment où les fonds sont débloqués par la banque et celui où le remboursement du prêt commence. Ces intérêts peuvent être une surprise désagréable si on ne les anticipe pas.

Le calcul des intérêts intercalaires s’effectue sur la base du capital débloqué et du taux d’intérêt du prêt. Ils sont généralement payés mensuellement et s’ajoutent aux échéances du prêt principal. Comprendre leur fonctionnement permet de mieux gérer son budget et d’éviter les mauvaises surprises financières.

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Qu’est-ce que les intérêts intercalaires ?

Les intérêts intercalaires sont des frais appliqués à votre crédit immobilier lorsque les fonds empruntés sont débloqués en plusieurs fois via des appels de fonds. Principalement rencontrés dans le cadre d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou d’un CCMI (contrat de construction de maison individuelle), ils représentent les intérêts dus sur les sommes débloquées avant le démarrage du remboursement du prêt.

Déblocage progressif des fonds

Lors d’un achat en VEFA, le promoteur immobilier émet des appels de fonds à chaque étape clé du chantier, par exemple :

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• les fondations,
• la mise hors d’eau,
• et l’achèvement de l’immeuble.

Chaque appel de fonds entraîne le déblocage progressif des fonds par la banque, générant ainsi des intérêts intercalaires. L’article R261-14 du Code de la Construction et de l’Habitation réglemente les montants de ces appels de fonds.

Calcul et impact sur le coût total

Les intérêts intercalaires sont calculés sur la base du capital emprunté et du taux de crédit. Ils s’ajoutent aux frais supplémentaires et augmentent le coût total du crédit. En plus, l’assurance emprunteur continue de s’appliquer pendant cette période, contribuant au surcoût du crédit.

Incidences financières

Le cumul des mensualités pendant la période de construction peut peser lourdement sur le budget de l’emprunteur. Le remboursement du prêt proprement dit, incluant l’amortissement du capital, commence seulement après le déblocage total des fonds. L’établissement de crédit calcule et perçoit ces intérêts, et le contrat de prêt en précise les modalités.

Comment calculer les intérêts intercalaires ?

Le calcul des intérêts intercalaires repose sur plusieurs paramètres précis. L’établissement de crédit joue un rôle central en déterminant ces frais, souvent détaillés dans le contrat de prêt. Voici les principales étapes pour comprendre ce calcul.

Base de calcul

Les intérêts intercalaires sont calculés sur le capital décaissé à chaque appel de fonds. Le taux d’intérêt appliqué est celui du crédit immobilier contracté. La formule de calcul est la suivante :

• Intérêts intercalaires = (Capital décaissé x Taux d’intérêt) / 12 x Nombre de mois jusqu’au prochain déblocage

Exemple concret

Supposons un crédit immobilier de 300 000 € avec un taux d’intérêt de 1,5 % et un déblocage initial de 100 000 €. Si ce montant est utilisé pendant trois mois avant le prochain appel de fonds, les intérêts intercalaires pour cette période seraient calculés ainsi :

• Intérêts intercalaires = (100 000 € x 1,5 %) / 12 x 3 = 375 €

Ce montant s’ajoute aux mensualités futures de l’emprunteur.

Impact sur le tableau d’amortissement

Le tableau d’amortissement intègre ces intérêts intercalaires, augmentant le coût total du crédit. Les premières mensualités couvrent souvent uniquement les intérêts intercalaires, retardant l’amortissement du capital. Le contrat de prêt et le tableau d’amortissement détaillent ces éléments, permettant à l’emprunteur de suivre l’évolution de sa dette.

Avantages et inconvénients des intérêts intercalaires

Les intérêts intercalaires présentent des avantages et des inconvénients qu’il est important de bien considérer avec attention.

Avantages

• Flexibilité financière : Les intérêts intercalaires permettent aux emprunteurs de débuter le remboursement du capital uniquement après le déblocage intégral des fonds. Cela peut libérer de la trésorerie pendant la période de construction.
• Adaptation au calendrier de construction : Ces intérêts s’adaptent aux appels de fonds successifs, fréquents dans les projets en VEFA ou CCMI. Ils permettent de payer en fonction de l’avancée des travaux.

Inconvénients

• Surcoût du crédit : Les intérêts intercalaires augmentent le coût total du crédit. Ils s’ajoutent aux mensualités classiques, impactant le budget de l’emprunteur.
• Surcoût de l’assurance emprunteur : Durant la période de paiement des intérêts intercalaires, l’assurance emprunteur doit aussi être payée, ce qui alourdit les charges financières.
• Cumul des mensualités : En cas de chevauchement entre les intérêts intercalaires et les premières mensualités de remboursement, l’emprunteur peut se retrouver à devoir assumer des paiements plus élevés que prévu.

Le budget de l’emprunteur se trouve ainsi directement impacté par ces frais. Une gestion rigoureuse et anticipée est nécessaire pour éviter toute mauvaise surprise. Considérez différentes options telles que l’apport personnel ou le différé de remboursement pour réduire ces coûts.

Comment éviter ou réduire les intérêts intercalaires ?

Réduire les intérêts intercalaires n’est pas une mince affaire, mais plusieurs stratégies peuvent être mises en place pour y parvenir.

Apport personnel et différé de remboursement

Augmentez votre apport personnel. Un apport personnel conséquent réduit le montant emprunté, diminuant ainsi les intérêts intercalaires. Optez pour un différé de remboursement. Ce mécanisme permet de reporter le paiement des intérêts intercalaires, offrant une bouffée d’oxygène financière.

Recourir à un courtier

Un courtier en crédit immobilier peut être d’une grande aide. En négociant les meilleures conditions de prêt, il peut réduire les intérêts intercalaires. Son expertise permet d’obtenir des offres plus avantageuses que celles accessibles au grand public.

Anticiper les retards et les litiges

Évitez les retards de chantier et les litiges. Ces situations prolongent la période de paiement des intérêts intercalaires. Assurez-vous que le promoteur respecte les délais de livraison. Un suivi rigoureux du chantier et une anticipation des éventuels litiges peuvent éviter des frais supplémentaires.

Pour optimiser votre projet immobilier, suivez ces stratégies et ajustez votre planification financière en conséquence.