Donner congé à son locataire

Congédier un locataire n’est pas une procédure à enclencher sur un coup de tête bien que la raison puisse être fondée. Il y a toute une chronologie à observer quand on veut donner congé à son locataire, afin d’éviter tout litige. Publicimmo vous présente la démarche à suivre pour tout propriétaire désirant résilier le contrat de bail d’un locataire dans le respect des lois en vigueur.

 

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En quoi consiste la résiliation du contrat de bail ou congé ?

 

En dehors des raisons habituelles entrainant la résiliation d’un contrat de bail telles que le trépas du locataire ou l’abandon du local par ce dernier, seul un congé peut mettre fin au contrat.

Notamment lorsqu’il est question de location d’appartement non-meublé constituant le logement principal, la délivrance d’un congé à son locataire se fait suivant des conditions. Parmi ces dernières, il est question entre autre de :

  • Condition de forme
  • Motivations
  • Durée du préavis

Toutefois, il est possible d’attendre la fin du contrat de bail pour délivrer un congé. Mais si le local ne représente pas le logement principal, la démarche à suivre est beaucoup moins contraignante.

Une fois que le locataire reçoit un congé du propriétaire, il se doit de déménager ou du moins de quitter les lieux avant la fin du préavis. De même, son départ implique diverses formalités à savoir :

  • Etat des lieux
  • Restitution du dépôt de garantie, en totalité ou en partie suivant l’état du local avant son départ

Cependant, la procédure peut différer selon les circonstances.

 

Procédure à suivre quand le local représente le logement principal du locataire

 

On considère comme résidence principale, un emplacement occupé huit mois sur douze par le locataire, éventuellement avec sa famille, et où se trouvent leurs affaires personnelles. Cependant, lorsqu’il s’agit d’un étudiant locataire, on considère en tant que logement principal, le local où il se repose et étudie en dehors des cours, cela bien qu’il puisse appartenir au foyer fiscal de ses géniteurs

Une fois que le local constitue le domicile principal, donner un congé à votre locataire est régi par des lois ou règles. Il s’agit de réglementations d’ordre public auxquelles le bailleur peut déroger, bien que cela fasse partie des prévisions du contrat.  

 

La méthode de délivrance de congé

Le propriétaire délivre un congé à son locataire selon trois modalités à savoir :

  • Une lettre type à laquelle s’ajoute la demande d’avis de réception
  • Un acte d’officier ministériel (huissier)
  • Une demande de récépissé suivie d’une remise de visu de la lettre au locataire

Il est désormais interdit que la résiliation de contrat de bail se fasse par les moyens électroniques (e-mail, SMS, télécopie)

 

Les motifs possibles de rupture de contrat de bail

Une fois que le logement est considéré comme la résidence principale du locataire, le motif du congé doit être irréfutable. Ces raisons de rupture de contrat dans ces conditions se résument essentiellement à trois, dont :

  • La reprise du local par le propriétaire qui se voit obligé de l’occuper lui-même
  • La revente de la résidence
  • Une raison légitime et sérieuse de rupture de contrat

 

La période limite du préavis

Le respect du temps de préavis par le bailleur exige que le locataire soit averti de sa date de départ. Autrement, le contrat de bail devra être renouvelé automatiquement. Lorsqu’il s’agit d’une location de local non-meublé, le préavis est de 6 mois, et de 3 mois pour un logement meublé.

 

Le moment de la rupture du contrat de bail

Donner son congé à un locataire se fait uniquement en fin de contrat de location. Lorsque la période du contrat n’est pas encore arrivée à son terme, le propriétaire ne peut donner congé, peu importent les conditions dans lesquelles il se trouve.

Toutefois, il est possible de mettre en vente un logement encore occupé. Cela est qualifié de « vente occupée », et n’empêche aucunement la poursuite du bail, tout au long du temps de validité du contrat du locataire.

 

A qui adresser le congé ?

Lorsque le logement est occupé par plusieurs locataires (généralement en cas de colocation), il est spécifié que chaque occupant reçoive personnellement la lettre de rupture du contrat de bail. Cette règle s’applique, peu importe qu’il s’agisse de locataires vivant en concubinage, de mariés ou de simples individus en colocation.

 

Procédure à suivre lorsque le local ne représente pas la résidence principale du locataire

 

Lorsque le local ne peut être considéré comme le logement principal du locataire (il y est présent moins de huit mois dans l’année ou s’en sert comme résidence secondaire), la rupture du contrat de bail n’est pas soumise aux mêmes conditions. Uniquement peuvent tenir lieu d’occupation, les textes du contrat de location. Dans le cas de figure ainsi décrit, le bailleur a la possibilité de :

  • Donner un préavis dont le délai est réduit, comparativement au préavis d’un logement principal
  • Ne pas donner une raison valable concernant la rupture du contrat de bail

 

La méthode de délivrance de congé

Il est de coutume dans ces cas, d’adresser une lettre avec la recommandation d’un AR ou de procéder avec l’appui d’un huissier, pour plus de sécurité.

 

Le moment de rupture du contrat de bail

Si le propriétaire veut mettre fin au contrat de bail du locataire, il lui est possible de le faire à la date d’échéance du contrat, ou aussi à tout moment de l’année.

Une fois que le propriétaire suit la procédure, le locataire ayant reçu un congé se doit d’évacuer les lieux avant le dernier jour du préavis. Par ailleurs, l’état des lieux doit se faire en présence du bailleur et du locataire. Du moment que la résidence ne présente aucun défaut, le bailleur devra rembourser en intégralité les frais de garantie payés avant l’intégration du locataire.

Par contre, si le logement a subi une dégradation quelconque ou s’il reste des retards dans le paiement d’un loyer, le bailleur peut soustraire exactement la somme couvrant les réparations ou les loyers impayés.