Les charges locatives : listes, calculs

Mettre en location un appartement ou tout autre bien immobilier fait intervenir divers éléments spécifiés par la loi, dont les charges locatives. Se prémunir de tout litige est important pour rentabiliser son investissement dans l’immobilier. Pour cela, il faut savoir définir et calculer l’ensemble des charges locatives dans les justes proportions. Publicimmo vous présente une méthode simple pour y parvenir.

 

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Que savoir concernant les charges locatives ?

 

Les charges locatives constituent l’ensemble des frais d’entretien payés par le bailleur qu’il pourra ensuite récupérer après bilan en fin d’année. Il est nécessaire de bien les déterminer, de sorte à ne pas percevoir une somme excessive ou déficitaire de la part de votre locataire.

Il est crucial pour une bonne entente bailleur – locataire, que les deux parties retiennent que le propriétaire à la charge des réparations majeures tandis que le locataire est responsable de l’entretien et des petits bricolages du local.

Les charges locatives comprennent essentiellement :

  • Les taxes locatives concernant les frais de ramassage d’ordures ménagères et autres frais d’entretien
  • Les frais d’entretien des compteurs déterminés par la société distributrice de l’énergie électrique
  • Les frais liées aux produits de consommation tels que l’eau, l’énergie électrique, le gaz
  • Les frais d’entretien des installations et parties communes

Ainsi, le locataire devra payer mensuellement des frais supplémentaires à son loyer, ce qui permettra au propriétaire de rentrer dans ses fonds. Ces frais sont déterminés en fonction des charges réelles déduites de l’an N écoulé. Les frais déboursés par le locataire seront régularisés en fin d’année N+1, de sorte à combler les déficits ou rembourser les excédants de paiement de ce dernier.

Ces régularisations sont faites en fonction des chiffres de l’année N précédente.  Le comblement des déficits de paiement aura lieu si au cours de l’an N+1, les charges locatives ont connu une augmentation. Un remboursement aura lieu si l’année N+1 a connu une baisse des charges locatives, comparativement aux frais engagés par le propriétaire au cours de l’année N précédente.

Pour ne pas commettre d’abus, le propriétaire devra tenir un cahier des comptes des dépenses d’entretien effectuées chaque année.

 

Différence entre charges locatives forfaitaires et charges locatives réelles

 

Le propriétaire d’un logement en location a la possibilité d’adopter le système des charges locatives forfaitaires ou réelles.

 

  • Charges locatives forfaitaires

 

Il s’agit d’une évaluation des frais mensuels que devra verser le locataire comportant essentiellement le montant du loyer mensuel, ainsi que les charges locatives recouvrables. La complémentarité de ces deux montants est à préciser dans le contrat de bail. C’est une somme immuable une fois établie et qui s’applique à un local mis en location sans meubles, et occupé en colocation.

L’avantage de ce système forfaitaire est de faciliter l’administration des charges locatives pour le propriétaire du logement. Ainsi, il n’a pas à entrer dans une suite interminable de calculs chaque mois, concernant notamment la régularisation des charges déjà perçues.

Cependant, l’adoption de ce système de gestion des charges locatives comporte un revers concernant la rentabilité de votre business en période de hausse des frais engagés au cours d’une année. En effet, le propriétaire ne peut à aucun moment réajuster les frais liés à ces charges. La différence entre les frais engagés et les frais perçus est significative. Cette règle s’applique tout au long du séjour des colocataires dans le local.

  • Charges locatives réelles

Il s’agit ici du système consistant en le prélèvement chez le locataire du montant effectif des charges locatives recouvrables chez le locataire. Elles sont récupérées telles des provisions mensuelles supplémentaires au loyer. Ce système s’applique principalement à un local non-meublé en location. Ledit système peut aussi s’appliquer aux biens immobiliers meublés ou loués par des colocataires.

Il est important de stipuler l’application de ce système de paiement des charges locatives dans le contrat de bail.

Il est indéniable que le système des charges réelles présente plusieurs avantages tels que le recouvrement des frais engagés en cas d’augmentation ou de baisse des charges durant l’année, mais aussi la diminution des risques de manque à gagner pour le bailleur.

L’inconvénient du choix d’un tel système réside dans la nécessité d’un suivi minutieux des dépenses liées aux charges locatives, imposant donc au propriétaire la tenue d’un cahier de compte. De ce fait, il devra marquer régulièrement, chacun des montants exigés des locataires au cours de l’année, pour garantir la régularisation des charges exactes.

 

La liste des charges locatives récupérables chez le locataire

 

Pour déterminer la rentabilité d’un projet de location, il importe de connaitre précisément l’ensemble des charges locatives que vous serez en mesure de récupérer chez votre locataire.

En général, il est question des dépenses citées dans décret n°87-713 d’août 1987, à savoir :

  • Les frais d’entretien de l’ascenseur de l’immeuble, impliquant également l’électricité consommée
  • Les consommations en eau, chauffage et gaz
  • Les frais d’entretien en interne (femme de ménage, produits de nettoyage)
  • Les frais d’entretien en externe, notamment concernant le ramassage des déchets ménagers et les redevances

Toutefois, il ne s’agit pas de les réclamer en une seule fois chez votre locataire. Il suffit une fois la somme totale estimée, de la diviser en 12 parts payables chaque mois.

 

Liste des charges locatives non-récupérables chez le locataire

 

Afin d’éviter tout abus ou excès de zèle, le propriétaire se doit de connaitre les frais engagés avant la location dont il ne peut être remboursé chez le locataire. Ces dépenses sont d’ordres divers, concernant la maintenance ou l’installation de nouveaux dispositifs.

Il s’agit entre autre :

  • Des frais de réparation ou de rénovation de l’immeuble et ses aménagements (espace vert, revêtement du toit, ravalement de façade, rechange des équipements usés)
  • Des frais de gestion administrative de l’immeuble (assurance incendie, etc)
  • Les dépenses liées à l’installation de nouveaux dispositifs de sécurité (dispositif anti-incendie, alarmes, détecteurs de fumée, portes cuirassées)
  • Des frais de gardiennages ou d’agents de sécurité
  • Des frais de réparations engagés suite à un vandalisme
  • Des dépenses liées à la réparation des équipements vétustes