3,6 millions de logements changent de mains chaque année en France, et derrière chaque porte, un locataire, parfois inquiet, souvent mal informé. La transmission d’un bien loué n’efface pas d’un trait les droits du locataire, tout au contraire, la loi veille. Résilier un bail pour cause de vente ? La tentation existe, la réalité juridique l’encadre de près.
Plan de l'article
- Changement de propriétaire : ce que la vente d’un logement implique pour le locataire
- Le bail en cours est-il automatiquement remis en cause lors d’une vente ?
- Dans quels cas le nouveau propriétaire peut-il résilier le bail et sous quelles conditions ?
- Les démarches à suivre et les droits du locataire face à une résiliation de bail
Changement de propriétaire : ce que la vente d’un logement implique pour le locataire
Quand un logement loué change de propriétaire, la vie du locataire ne s’en trouve pas bouleversée. Le bail conserve sa force : il se poursuit jusqu’à son terme, sans changement, même une fois l’acte authentique signé chez le notaire. Les conditions, la durée, tout reste en place, simplement le destinataire du loyer change.
Une étape ne doit jamais être négligée : le locataire doit être informé officiellement que le propriétaire n’est plus le même. Un courrier, envoyé dans les règles, assure clarté et sérénité. Concernant le dépôt de garantie, il passe automatiquement de l’ancien au nouveau propriétaire ; le locataire, lui, n’a aucune démarche supplémentaire à effectuer ou à craindre lors de son futur départ, même si les interlocuteurs ont changé en cours de route.
Si le locataire perçoit des aides au logement, la situation doit être actualisée auprès de la CAF sans attendre. Un oubli ou retard dans cette déclaration serait synonyme de versements gelés ou de dossiers embourbés, autant de mauvaises surprises qui pourraient être évitées par une simple mise à jour.
Pour que les rôles de chacun soient limpides, voici les principales obligations liées à un changement de propriétaire :
- Informer le locataire officiellement au moment où la vente est finalisée
- Transférer le dépôt de garantie entre anciens et nouveaux propriétaires, sans intervention du locataire
- Mettre à jour la CAF quand le locataire bénéficie des aides au logement
Résultat, le quotidien du locataire ne bascule pas : il conserve l’ensemble de ses droits, et le bail inscrit les devoirs du nouvel acquéreur jusqu’à la prochaine échéance ou reconduction du contrat.
Le bail en cours est-il automatiquement remis en cause lors d’une vente ?
Vendre un logement occupé n’a rien d’une remise à zéro pour le bail en place. Le nouveau propriétaire n’a pas la main pour résilier ou transformer le bail en cours de route. Toutes les règles continuent de s’appliquer : location nue comme meublée, même socle juridique, mêmes engagements. Le contrat de location s’impose à celui qui achète, il n’y a pas d’échappatoire.
Dès la vente conclue, seule la personne qui encaisse le loyer change. Le bailleur doit honorer chaque clause : durée, montant, dépôt de garantie, et les éventuels congés. Pas question d’apporter des modifications sans accord mutuel et écrit. Quant à la caution par un tiers, elle poursuit ses effets, à moins qu’une mention précise dans l’acte n’y mette un terme. Toute la robustesse de la loi se concentre ici, garantissant une stabilité solide au locataire.
Pour ne pas perdre le fil, rappel des règles lors du changement de bailleur :
- Le bail existant reste valable jusqu’à la date prévue, quoi qu’il arrive.
- Le locataire garde exactement les mêmes droits et devoirs.
- La caution du garant reste engagée sauf stipulation contraire.
En conséquence, le nouvel acquéreur ne peut ni donner congé ni résilier à sa convenance. Seules quelques circonstances, détaillées par la loi, permettent d’interrompre le contrat, et uniquement à échéance.
Dans quels cas le nouveau propriétaire peut-il résilier le bail et sous quelles conditions ?
Prendre la place du bailleur en pleine location n’offre pas de raccourci vers la résiliation. Trois motifs seulement permettent au nouveau propriétaire de demander la fin du bail : vendre le logement, habiter le bien ou le faire occuper par un proche, ou agir pour motif légitime et sérieux (impayés, troubles, dégradations). Impossible de s’y soustraire : il faut de la patience et surtout respecter la fin du contrat.
Le congé ne peut être envoyé qu’à l’approche de l’échéance. Six mois avant pour une location vide, trois mois s’il s’agit d’un meublé. Et la forme ne doit souffrir aucune approximation : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre avec reçu. Impossible également de donner congé sans motif précis ou d’expulser en dehors de la procédure.
Pour mieux se repérer, les seuls motifs légitimes acceptés à l’échéance sont :
- Volonté de vendre : dans ce cas, le locataire en place dans un logement vide bénéficie d’un droit de priorité d’achat, avec la remise d’une offre complète avec prix et conditions.
- Reprise pour habiter : le propriétaire ou un membre de sa famille proche (jusqu’au troisième degré) peut reprendre le logement, sous conditions strictes.
- Justification légitime et sérieuse : retards de loyer répétés, dégradations importantes, nuisances corroborées.
Certaines situations ouvrent une protection plus forte au locataire : âge avancé, faibles revenus ou personne à charge. Dans ces cas, le bailleur doit obligatoirement proposer une solution de relogement adaptée pour permettre le départ, sauf exceptions prévues par la réglementation. Sinon, le bail continue sur sa lancée et prolonge la protection.
Les démarches à suivre et les droits du locataire face à une résiliation de bail
Tout débute par l’envoi au locataire d’une lettre de congé, strictement encadrée. Trois modes pour la notifier : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé. Le courrier doit dévoiler sans ambigüité le motif du congé, reprendre l’identification du logement et des parties concernées, et préciser l’offre de vente si besoin. Une notice d’information sur les droits et devoirs du locataire accompagne le courrier.
Pour que la forme ne soit jamais un piège, voici les indispensables à respecter lors d’un congé :
- Le courrier de congé doit arriver à tous les signataires du bail, y compris colocataires et partenaires de PACS.
- Le délai de préavis débute dès réception par le locataire.
- Il faut compter trois mois de préavis pour les baux meublés, six mois pour une location nue.
Libre au locataire de partir à tout moment durant ce préavis, du moment qu’il règle l’intégralité des loyers et charges jusqu’à rendu des clés. Si le bailleur ne respecte pas la procédure, que le motif reste flou ou que les délais sont bafoués, le locataire peut saisir le juge pour contester la validité du congé.
Lorsque le bail se termine et que l’état des lieux de sortie a été signé, le dépôt de garantie revient au locataire, peu importe que le propriétaire ait changé en cours de bail, la transition se fait d’un bailleur à l’autre, sans formalité pour l’occupant des lieux.
Changer de propriétaire ne bouleverse pas la sécurité du locataire : c’est le contrat, et le droit, qui fixent la trajectoire. Après chaque nouvelle signature chez le notaire, les droits du locataire persistent, inaltérés, de l’autre côté de la porte.