Déclaration de revenus

La déclaration de revenus est un devoir pour le citoyen lambda, qu’il soit fortuné ou à revenus modestes. Les déclarations de revenus fonciers par les contribuables sont régies par des textes et réglementations que tout propriétaire se doit d’observer.

Comment vous en sortir avec toute cette paperasse, surtout si vous possédez plus d’un immeuble que vous désirez revendre ou louer ? Respecter les lois sur l’impôt en vigueur ne vous oblige pas à finir les poches vides. Chez Publicimmo, nous vous montrons certaines directives simples et efficaces.

 

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Vos premiers pas dans la déclaration de revenus

 

La déclaration de revenus fonciers est une démarche à effectuer par toute personne propriétaire-bailleur de locaux non meublés ayant un appartement ou une maison en location. Suivant le revenu annuel, il doit souscrire au régime microfoncier ou au régime réel.

Le  régime microfoncier est attribuable aux bailleurs dont le revenu annuel est inférieur à 15 000 euro. Par contre, les propriétaire-bailleurs disposant d’une recette annuelle supérieure à 15 000 euro, doivent obligatoirement souscrire au régime réel. Toutefois, les bailleurs ayant un revenu annuel en dessous de 15 000 euro peuvent souscrire sur demande, au régime réel durant 3 ans. Passés ces 3 ans, ils peuvent poursuivre leur déclaration en régime réel ou revenir au régime microfoncier.

La déclaration de revenus se fait soit par écrit, soit en ligne après avoir téléchargé le formulaire n°2044 ou n°2042, suivant le régime d’imposition. Il faudra remplir convenablement le formulaire pour ensuite l’envoyer par courrier. La déclaration de revenus par internet se fait obligatoirement à partir du numéro de télédéclarant et numéro fiscal reçus de l’administration fiscale.

 

Déterminez vos revenus fonciers sans prise de tête

 

Déterminer votre revenu foncier est l’étape de base pour savoir éventuellement à quel régime souscrire. Si vous ne savez pas quels chiffres inclure, la démarche est toute simple.

Le revenu foncier est la recette annuelle réellement perçue par le propriétaire. Il s’agit alors de faire la somme des loyers que vous avez touchés au cours de l’année sans tenir compte des paies que vous comptez recevoir après la déclaration. Toutefois, les paiements perçus en retard par rapport aux années écoulées, doivent être ajoutés à la déclaration en cours.

Cependant, les paiements de garantie perçus du locataire avant son emménagement ne sont pas à inclure dans le calcul de vos revenus fonciers. Ils seront à déclarer uniquement lorsque vous aurez à vous en servir pour recouvrir les mois impayés par votre locataire. Vous devez également déclarer les frais de garantie employés dans la remise en état de votre local après le départ de l’ancien occupant.

Par ailleurs les recettes exceptionnelles telles que les sommes perçues de la location d’un emplacement publicitaire ou encore les indemnités d’assurance sont à déclarer.

 

Que savoir du régime microfoncier ?

 

Lorsqu’un propriétaire/bailleur souscrit au régime microfoncier, il se doit de marquer ses recettes foncières sur le formulaire n°2042, par écrit ou en ligne. Il sera ensuite calculé un abattement de 30% sur le revenu déclaré équivalent ainsi aux charges du local loué. En échange de cet abattement de 30%, aucune autre déduction ne sera faite une fois vos revenus fonciers déclarés.

Si éventuellement le total des revenus perçus n’est pas extravagant, le calcul de l’abattement de 30% sera plus ou moins faible voire négligeable. De ce fait, pour que le régime foncier vous soit favorable, les charges calculées doivent être inférieures aux 30% forfaitaires. Le cas échéant, une souscription au régime réel vous serait plutôt recommandée.

Pour faire court, une fois que vous souscrivez au régime microfoncier, vous êtes imposable sur les 70% de vos revenus fonciers. Ce régime s’applique aux propriétaires :

  • D’ancien local jouissant du dispositif Malraux nouveau
  • D’un local en nue-propriété ayant impliqué de grands travaux dont les frais sont déduits de leur revenu global
  • D’un local neuf mis en location dans le cadre de la loi Pinel, Scellier ou Duflot

Il est avantageux en matière de location de bien immobilier ne nécessitant pas beaucoup de travaux de rénovation ou de réparation au cours de l’année.

 

L’essentiel à savoir à propos du régime réel

 

En cas d’imposition au régime réel, le formulaire n°2044 est celui à remplir et à envoyer à l’administration fiscale. Par contre, devront remplir le formulaire 2044 Spécial, les bénéficiaires de dispositifs exceptionnels tels que les lois :

  • Pinel
  • Duflot
  • Borloo

Il s’agit d’une imposition, effectuée sur la totalité des revenus fonciers déclarés, contrairement au régime microfoncier qui calcule l’impôt sur 70% des revenus déclarés. Une fois les revenus fonciers calculés, il faudra déterminer le résultat foncier qui constitue l’ensemble des charges déduites de ces revenus. Concernant ces charges, il s’agit notamment :

  • Des frais de réparation ou de restauration
  • Des intérêts ajoutés aux emprunts effectués pour ces travaux
  • Des frais issus des charges de copropriété
  • Des frais imputés à la gestion de votre bien par une tierce personne
  • Des primes de l’assurance immeuble ou l’assurance loyers non-perçus

Pour ainsi dire, le régime réel permet de déduire les véritables revenus issus de la location du local non-meublé en soustrayant les charges de vos recettes. Il est profitable d’y souscrire lorsque vos frais de réparation ou de rénovation sont très élevés, quel que soit le plafond de vos recettes foncières.

 

Le calendrier des déclarations de revenus

 

Il est obligatoire de souscrire à la déclaration de ses revenus avant la date limite afin de ne pas être sanctionné d’une majoration. En général, la déclaration de revenu se fait d’avril à mai pour ceux qui le font par écrit. Par contre, pour les contribuables qui y souscrivent par internet, elle se fait  début juin.

En cas de non-respect de ces délais, vous recevrez une majoration de :

  • 10% s’il est question d’un dépôt du formulaire sans mise en demeure de déposer venant de l’administration ou d’un retard de 30 jours après avoir reçu une mise en demeure
  • 20% après un dépôt en retard dans les 30 jours de mise en demeure
  • 40% s’il s’agit d’un retard de 30 jours après avoir reçu la mise en demeure de l’administration